Le directeur général du groupe Shelter-Afrique, une institution financière de développement exclusivement dédiée à la promotion du financement du logement et du développement urbain dans les pays d’Afrique, Andrew Chimphondah, réaffirme dans une interview accordée à l’AIP, son engagement à suivre et aider les pays africains à réaliser en masse des logements décents et abordables.
Quels sont, selon vous, les principaux obstacles à la mise en œuvre effective des politiques de construction de logements sociaux en Afrique?
Les obstacles au logement en Afrique sont nombreux et il est difficile de les énumérer tous. Cependant, nous avons constaté qu’un certain nombre d’entre eux sont communs à tous les pays africains. Je me concentrerai sur ceux-là car ils ont une large application pour la plupart des pays africains. L’obstacle le plus courant est généralement l’accès à un financement abordable, tant du côté de la demande que du côté du financement. D’une part, les promoteurs et les gouvernements ne peuvent pas accéder au financement pour développer des projets à grande échelle, ce qui est la seule façon de commencer à avoir du sens en finançant le bas de gamme du marché. D’autre part, les acheteurs ne peuvent pas accéder à des prêts hypothécaires abordables, la plupart des marchés hypothécaires du continent étant sous-développés. Ces facteurs contribuent à creuser le déficit à travers l’Afrique. Deuxièmement, il y a la question de l’accès à la terre. L’enregistrement des terres et la délivrance des titres de propriété dans la plupart des pays africains sont encore problématiques et longs, ce qui décourage le développement de projets à grande échelle. La plupart des réglementations et des lois relatives aux titres de propriété sont des vestiges de la période coloniale qui doivent être actualisés et surtout numérisés, et de nombreux pays commencent heureusement à progresser dans le développement de leurs processus d’enregistrement. Troisièmement, le manque de fabrication sur le continent affecte la quantité que nous pouvons mettre dans la chaîne du logement sur le continent.
Enfin, il y a la question de la capacité sur le continent, nous avons très peu de sociétés qui peuvent fournir des logements à grande échelle en même temps, pour ce faire, nous devons souvent regarder en dehors du continent.
Shelter-Afrique aborde ces problèmes. Nos lignes de crédit aux organisations financières fournissent des hypothèques abordables, en outre, par le biais de notre partenariat privé-public, nous catalysons et fournissons le financement pour les promoteurs. Par le biais du Centre d’Excellence, notre branche de recherche, nous travaillons avec les gouvernements pour perfectionner leurs réglementations et leurs systèmes de titrage et nous approfondissons également les capacités par le biais de nos sessions de masterclass.
A la faveur de la 40ème Assemblée Générale Annuelle (AGA) de Shelter-Afrique, qui s’est tenue à Yaoundé, au Cameroun, du 21 au 24 juin 2021, les ministres Africains et les chefs de délégation des ministères en charge de l’habitat et du développement urbain ont convenu de renforcer les mécanismes de production de logements abordables. Concrètement, à quoi se sont engagés les signataires de la “Déclaration de Yaoundé “?
Ils s’engagent à réexaminer la question du logement abordable. Pour être clair, il existe de nombreux cadres d’orientation politique. Il s’agit notamment du Nouvel agenda urbain que la plupart des nations africaines ont adopté et d’autres cadres tels que l’Agenda 2063 de l’Union africaine, qui a fait du logement et de l’urbanisation un domaine prioritaire. Cependant, nous sommes la seule institution africaine chargée du logement abordable, avec une portée de 44 pays africains. Nous avons voulu aborder les questions que je viens d’évoquer comme des problèmes et non comme de grandes déclarations politiques. La déclaration de Yaoundé soutient et reconnaît tous les cadres qui l’ont précédée, mais elle se concentre sur les questions de financement abordable, de développement des capacités et de problèmes d’enregistrement foncier, et engage les membres à les résoudre. En toute honnêteté, la différence entre une déclaration et un cadre politique est la mise en œuvre. Nous nous engageons à suivre et à aider nos pays membres à commencer à traiter ces domaines. Les membres se sont déjà engagés à les examiner lors de la prochaine AGA, et nous travaillerons en tandem avec eux pour nous assurer que nous aurons un rapport d’avancement lors de la prochaine AGA.
Vous aviez suggéré plus haut de voir « en dehors du continent » pour les financements comment attirer, exploiter et maximiser les investissements étrangers dans les projets de logement en Afrique ?
L’une des raisons pour lesquelles il est difficile d’attirer les FDI (Foreign direct investment/ Investissements directs étrangers – IDE) est un environnement politique erratique et volatile, et cela est dû en grande partie aux changements fréquents de gouvernement, ce qui n’est pas particulièrement unique à l’Afrique. Cependant, s’il est vrai que les investissements suivent souvent les opportunités, ils suivent aussi parfois les réglementations, c’est la seule raison pour laquelle nous avons des paradis fiscaux, qui sont devenus une industrie à part entière. Lorsque l’environnement réglementaire est incertain et imprévisible, les investisseurs se montrent prudents. Actuellement, ce que l’on observe sur le marché du logement, c’est que la plupart des financements étrangers qui arrivent sont sous forme de subventions, ce qui indique que les investisseurs n’abordent pas le marché avec l’espoir d’un retour. Le marché doit devenir plus dynamique, et il ne le sera pas si l’environnement politique n’est pas pris en compte. Une autre chose est le développement des marchés des capitaux qui sont encore très largement sous-utilisés et sous-développés, ils sont généralement un indicateur de l’appétit pour l’investissement et la plupart d’entre eux en Afrique sont encore balbutiants. Nous voulons que cela change, et c’est pourquoi nous prévoyons cette année une obligation de 1,8 milliard de Naira à la bourse du Nigeria, et nous envisageons également une obligation similaire pour le marché de l’Afrique de l’Est à Nairobi, après des offres réussies à la bourse du CGF et à la bourse de Nairobi dans le passé. Bien que nous admettions que les FDI sont importants, nous pensons qu’il y a suffisamment de capitaux sur le continent pour répondre aux besoins en matière de logement, mais au-delà des avantages financiers, nous devons commencer à changer la culture de l’investissement en Afrique.
Dans la “Déclaration de Yaoundé”, l’accent est mis sur la politique de location-vente. Dans le cadre de cette politique, pensez-vous que les sociétés immobilières Africaines soient suffisamment “solides” pour s’engager dans cette démarche qui semble rentable à long terme ?
Nous pensons qu’il y a un potentiel dans ce marché, et nous pensons que c’est l’une des façons d’aborder le marché, la vérité est que la location est un échelon sur l’échelle de la propriété et s’il y a un moyen de rendre cette ascension plus facile, alors nous devons l’explorer. Cela se résume à la capacité de créer des plans d’affaires qui tiennent compte de l’horizon d’investissement à long terme et restent rentables, c’est pourquoi nous nous engageons à renforcer les capacités au sein du secteur, afin que les promoteurs comprennent qu’il existe différentes façons d’aborder le marché. Un autre exemple est le logement étudiant, un marché dont la plupart des gens se méfient en raison de sa viabilité, mais nous avons financé des projets qui sont en expansion et ont montré l’énorme appétit de ce marché. Il s’agit de comprendre le marché et nous nous engageons à aider les promoteurs intéressés à comprendre leur marché ou à le créer là où il n’existe pas.
Un forum sur le logement social organisé en juin à Abidjan a recommandé une approche régionale des problèmes liés au logement social, par le partage d’expériences, d’expertise et d’investissements entre les pays Africains.
C’est l’esprit qui sous-tend des organisations comme Shelter-Afrique, la reconnaissance du fait que les pays africains ont des problèmes communs, et qu’il faudra une approche commune. En fait, c’est la raison d’être de l’inclusion d’un symposium ou d’une conférence au cours de nos assemblées générales annuelles. Il s’agit principalement d’un moyen de partager les meilleures pratiques et d’apprendre de l’expérience des autres. Par ailleurs, il y a deux ans, à Marrakech, au Maroc, nous nous sommes concentrés sur le logement social, et c’est la même chose que nous avons préconisée, une approche partagée et régionale. Le Maroc a mis en œuvre un programme de logement social couronné de succès et juste avant la pandémie, en collaboration avec le gouvernement marocain et par l’intermédiaire de notre Centre d’excellence, nous avons organisé un voyage d’étude de ces projets de logement social. De nombreuses personnes à travers l’Afrique ont souhaité y participer et nous espérons qu’une fois que les voyages seront sûrs, nous pourrons raviver cet intérêt. Mais cela démontre qu’il y a beaucoup de connaissances sur le continent et en tant que panafricaniste, ces connaissances devraient être accessibles à tous les Africains.
La Déclaration de Yaoundé est une feuille de route pour les 40 prochaines années. Cette déclaration ne mérite-t-elle pas d’être régulièrement mise à jour et adaptée aux réalités du moment compte tenu des perpétuelles transformations socio-démographiques des pays africains ?
Il est nécessaire d’apporter un peu de clarté. Shelter-Afrique célèbre 40 ans de fourniture de logements abordables, et le thème de notre Assemblée générale annuelle était Quatre décennies de logements abordables : Projection des quarante prochaines années pour refléter cela. La déclaration de Yaoundé est née de cette réunion, mais il ne s’agit pas d’une feuille de route pour les quarante prochaines années, ce serait très ambitieux. Il s’agit d’un engagement qui doit prendre effet dans un avenir immédiat. Comme je l’ai mentionné précédemment, nous suivrons les progrès réalisés tous les ans ou tous les deux ans, mais il devrait être pertinent parallèlement à nos propres cycles stratégiques, qui sont mis à jour tous les cinq ans et qui reflètent la durée de vie d’autres cadres tels que le nouvel agenda urbain. Cependant, la déclaration doit être adaptée à la réalité, donc, dans leur sagesse, chaque fois qu’elle doit être mise à jour ou rafraîchie, l’Assemblée Générale Annuelle y sera attentive.
Shelter Afrique fournit des lignes de crédit aux banques africaines, et des prêts de financement de la construction aux agences de logement et aux promoteurs. Elle est détenue par 46 actionnaires comprenant 44 gouvernements africains, la Banque africaine de développement et la Compagnie africaine de réassurance. Andrew Chimphondah a été nommé directeur général de l’institution en 2018.
Source: Agence Ivoirienne de Presse